Земельный участок - это не только объект недвижимости, но и причина проблем, от которых владельцу здания никуда не деться. Органы власти часто отказываются предоставлять землю. Отрицательный ответ они объясняют тем, что испрашиваемая площадь участка превышает ту, которая требуется для эксплуатации строения. Чтобы оспорить отказ, нужно разбираться в его причинах. Здание требует дополнительной площади для эксплуатации, и органы власти могут игнорировать этот факт. В таком случае нужно собирать доказательства и оспаривать их решение. Часто администрация отказывает в купле-продаже земли по вине покупателя. Так происходит, когда владелец здания требует площадь, которая в разы превышает необходимую для обслуживания объекта.

Например, покупатель рассчитал площадь участка для обслуживания объекта, но администрация отказалась заключать договор купли-продажи земли. Суд выяснил, что размер требуемой земли превысил необходимую площадь в 16,5 раза. Компания не смогла обосновать требования (постановление АС Московского округа от 19.05.16 по делу № А41-75113/2015). В другом деле покупатель также потребовал участок, который в несколько раз превышал площадь, требуемую для эксплуатации здания. Он занимал площадь 16 162 кв. м, здание - 1464, 8 кв. м. Огромную разницу заявитель объяснял тем, что в будущем построит другие объекты недвижимости, которые обеспечат жизнедеятельность граждан (автосалон, АЗС). Поскольку на дату обращения на участке находилось только одно здание, суд отказал в иске (решение АС Челябинской области от 06.06.16 по делу № А76-21450/2015 оставлено в силе постановлением Восемнадцатого ААС от 22.08.16).

Если регистрация прошла без проблем, ее законность может оспорить прокуратура. Чтобы владелец здания выиграл разбирательство, он должен обосновать размер участка. О том, как это сделать, расскажут профессионалы.

Определяя площадь участка под объектом недвижимости, применяется правило: есть размеры участка - действуют регламенты землепользования (ст. 11.9 ЗК РФ), нет - применяется статья 33 ЗК РФ в редакции от 29.12.14.

Как обосновать площадь выкупаемого земельного участка?

Чтобы обосновать площадь участка, сошлитесь на нормативную величину. Размер участка определяется исходя из норм, которые установил градостроительный регламент на спорной территории (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ). Если он не решает вопрос, применяются федеральные законы (п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ). Например, владелец здания просил предоставить ему в собственность земельный участок. Администрация отказала в требовании. Она сообщила заявителю, что земля под его зданием находится в границах красных линий (территорий общего пользования, участков с линейными объектами, в том числе ЛЭП, трубопроводами и др.). Администрация утверждала, что участок зарезервирован для муниципальных нужд, но доказательств этого не представила. Суд признал отказ незаконным. Он проверил документ градостроительного зонирования. На спорной территории такой акт принимался в форме правил землепользования и застройки городского округа. Суд определил категорию объекта и выяснил, что участок земли, которую просил предоставить заявитель, не превышает максимально возможной площади, установленной на спорной территории (2500 кв. м). Таким образом, администрация незаконно отказалась предоставить земельный участок (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 27.10.15 по делу № 33–18674/2015).

Можно ли увеличить его размеры за счет вспомогательных строений?

Предельные размеры устанавливаются с учетом конкретных видов деятельности, правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ в прежней редакции).

Какие документы помогут заключить договор купли-продажи земли?

Не все муниципальные образования утвердили правила землепользования и застройки. Градостроительные регламенты, которые должны указывать на предельную площадь участков территориальной зоны, могут отсутствовать. В такой ситуации закон требует применять предельные (максимальные и минимальные) размеры участков, установленные статьей 33 ЗК РФ в редакции 29.12.14 . Несмотря на то что указанная статья формально потеряла силу, ее положения применяются для целей образования участков до утверждения правил землепользования и застройки в силу пункта 20 статьи 34 Федерального закона от 23.06.14 № 171-ФЗ. В настоящее время сложилась соответствующая практика. Так, суд посчитал законным отказ владельцу здания заключить договор купли-продажи земли. Площадь запрашиваемого участка превышала площадь здания на нем и не соответствовала предельным величинам. Заявитель не доказал, что такая площадь требуется для эксплуатации здания (постановление Десятого ААС от 16.02.16 по делу № А41-75113/15; оставлено в силе постановлением АС Московского округа от 19.05.16).

Решение АС Краснодарского края от 25 декабря 2016 года

1. Арбитражного суда первой инстанции
2. дело №
3. г. Краснодар «25» декабря 2016 года
4. Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2016 года.
5. Решение суда в полном объеме изготовлено 25 декабря 2016 года.
6. Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.В. Очкась, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №
7. по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ФосАгро-Кубань» (ОГРН 1022301600353 ИНН 2310058004)
8. о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов,
9. при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края,
10. при участии в судебном заседании представителя ООО «ФосАгро-Кубань» Клетная А.А. (по доверенности от 02.08.2016), представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края Исаева М.Р. (по доверенности от 29.07.2016),

11. Установил:

12. общество с ограниченной ответственностью «ФосАгро-Кубань» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений Краснодарского края, выраженного в письме от 17.12.2015 №52-25410/15-33-23, в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка общей площадью 70 978 кв.м. с кадастровым номером 23:11:0603320:7, расположенного по адресу: Краснодарский край, Каневский район, Каневское сельское поселение, станица Каневская, ул. Элеваторная, 5, обязании департамента имущественных отношений Краснодарского края в срок не позднее 7 дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу принять решение о предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603320:7 в собственность по цене 4 239 000 рублей, рассчитанной на дату подачи заявления о предоставлении в собственность за плату земельного участка (10.12.2015), равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, а также об обязании департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603320:7 в собственность по цене 4 239 000 рублей, рассчитанной на дату подачи заявления о предоставлении в собственность за плату земельного участка, равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
13. Как следует из заявления общества, на территории земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603320:7 расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности (производственная база). Земельный участок был предоставлен в аренду приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 23.01.2013 №81, заключен договор аренды земельного участка от 23.01.2013 №0000002951. Общество является правопреемником арендатора указанного земельного участка в порядке реорганизации. Департамент в письме от 17.12.2015 отказал в предоставлении в собственность за плату земельного участка, в связи с тем, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь объектов недвижимости, находящихся на данном земельном участке. Как указал департамент, минимальная площадь застройки производственных предприятий должна составлять от 20 до 87:
14. . Между тем, превышение площади земельного участка площади объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, не указано в Земельного кодекса в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без торгов. Несоразмерность площади земельного участка площади расположенных на участке объектов недвижимости не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность в связи с утратой действия Земельного кодекса с 01.03.2015. Спорный земельный участок ранее был предоставлен в аренду для эксплуатации тех же объектов недвижимости. Письмо департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края от 12.11.2015 №71-9726/15-04-01 не может быть принято в качестве абсолютного доказательства несоразмерности площади земельного участка. Департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края в письме от 16.03.2016 сообщается о соответствии площади испрашиваемого земельного участка нормативно необходимой для эксплуатации объектов недвижимости. Согласно выводам ООО «Альфа Строй», к которому общество обратилось в 2016 году для составления расчета – обоснования нормативной площади земельного участка, показатель минимальной плотности застройки площадок сельскохозяйственных предприятий (28%) удовлетворяет показателю плотности застройки на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0603320:7. Общество обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в силу Земельного кодекса как собственник расположенных на земельном участке объектов недвижимости.
15. Определением от 29.06.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.
16. В отзыве от 26.07.2016 департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края пояснил, что сведения о площади застройки земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603320:7 в представленных департаментом имущественных отношений документах отсутствовали. Вместе с тем, согласно представленным материалам на земельном участке расположены объекты общей площадью 12 393 кв.м. (без учета железнодорожного пути необщего пользования общей протяженностью 1326 кв.м.). Если принять за площадь занимаемой зданиями и сооружениями имеющуюся в представленных документах площадь объектов недвижимости, то нормативная площадь земельного участка может составлять от 14 244,8 кв.м. до 61 965 кв.м. Согласно представленной филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Каневскому району справке от 09.12.2015 площадь застройки земельного участка, включая железнодорожный путь необщего пользования, составляет 17 720,9 кв.м. С учетом указанной площади нормативная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации зданий, строений, сооружений может составлять от 20 368,8 кв.м. до 88 604,5 кв.м. Вместе с тем, по мнению департамента, для определения точной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации существующего предприятия, недостаточно информации о площади застройки отдельных объектов. Необходимо учесть все факторы, влияющие на производственный процесс, а также технические регламенты о требованиях пожарной безопасности, в связи с чем, необходимо провести исследование и анализ технологических процессов предприятия.
17. В ходатайстве от 16.08.2016 №71-9280/16-09-01 департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края просил рассмотреть настоящее дело без участия представителя департамента по архитектуре и градостроительству в следующих судебных заседаниях.
18. В отзыве департамент имущественных отношений Краснодарского края указал следующее. Площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов. Общество не обосновало необходимость земельного участка данной площади для эксплуатации расположенных на участке объектов недвижимости.
19. В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 15 по 18 ноября 2016 года, представитель общества настаивал на удовлетворении требований, также ходатайствовал о назначении судебной экспертизы для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов, расположенных в границах спорного земельного участка. Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края просил в удовлетворении заявления отказать по доводам, изложенным в отзыве.
20. Департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания (почтовое отправление), в судебное заседание 15 – 18 ноября 2016 года не явился.
21. Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд не нашел оснований для удовлетворения заявления.
22. Как следует из материалов дела, за ООО «ФосАгро-Кубань» зарегистрировано 19.08.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество право собственности на следующие объекты:
23. - здание склада общей площадью 673,9 кв.м., литер Б, кадастровый номер 23:11:0603144:466;
24. - здание станции технического обслуживания общей площадью 935,4 кв.м., литер В, кадастровый номер 23:11:0603144:317;
25. - здание склада минеральных удобрений общей площадью 1737,6 кв.м., литер Д, кадастровый номер 23:11:0603144:463;
26. - здание склада минеральных удобрений общей площадью 1399,4 кв.м., литер Е, е, кадастровый номер 23:11:0603144:462;
27. - очистные сооружения, общей площадью 11,6 кв.м., литер З, кадастровый номер 23:11:0603144:465;
28. - здание автомойки общей площадью 104,2 кв.м., литер К, кадастровый номер 23:11:0603144:318;
29. - асфальтовая площадка под минеральные удобрения общей площадью 1701 кв.м., литер Х, кадастровый номер 23:11:0603144:467;
30. - здание склада – навеса минеральных удобрений общей площадью 1331,6 кв.м., литер Ж, кадастровый номер 23:11:0603144:464;
31. - склад жидких комплексных удобрений общей площадью 168,2 кв.м., литер Л.XI, кадастровый номер 23:11:0603144:323;
32. - площадка для стоянки техники, общей площадью 1899 кв.м., литер XV, кадастровый номер 23:11:0603144:471;
33. - площадка для стоянки тракторов, общей площадью 868 кв.м., литер XIV, кадастровый номер 23:11:0603144:470;
34. - нежилое здание общей площадью 206,6 кв.м., кадастровый номер 23:11:0603320:74;
35. - железнодорожный путь необщего пользования протяженностью 1326.000 погонных метров, кадастровый номер 23:11:0603320:133.
36. Право собственности общества на данные объекты зарегистрировано на основании договора о присоединении ООО «Агрохимик» к ООО «ФосАгро-Кубань» от 27.02.2014, передаточного акта о переходе к ООО «ФосАгро-Кубань» всех прав и обязанностей ООО «Агрохимик» (в порядке реорганизации путем присоединения ООО «Агрохимик» к ООО «ФосАгро-Кубань») от 27.02.2014.
37. Также за обществом зарегистрировано 14.05.2015 право собственности на нежилое здание общей площадью 14,8 кв.м., кадастровый номер 23:11:0603320:166; нежилое здание общей площадью 1165,1 кв.м., кадастровый номер 23:11:0603320:164; нежилое здание общей площадью 168 кв.м., кадастровый номер 23:11:0603320:165. Право собственности общества на данные объекты зарегистрировано на основании договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.01.2013, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.
38. Общество обратилось в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением от 10.12.2015 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов на основании Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка площадью 70 978 кв.м. с кадастровым номером 23:11:0603320:7 для эксплуатации объектов недвижимости. В заявлении от 10.12.2015 обществом приведены вышеуказанные объекты недвижимости, в том числе: асфальтовая площадка под минеральные удобрения, здание склада-навеса минеральных удобрений, склад жидких комплексных удобрений, площадка для стоянки техники, площадка для стоянки тракторов; также в заявлении указаны объекты, не подлежащие постановке на кадастровый учет – забор, металлические ворота, кирпичная уборная, два нежилых одноэтажных кирпичных здания в стадии разрушения, весы на металлической платформе, электрические сети, пожарный водоем.
39. Письмом от 17.12.2015 №52-25410/15-33-23 департамент имущественных отношений Краснодарского края отказа в предоставлении земельного участка в связи с превышением площади земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603320:7 площади объектов недвижимости, находящихся на данном земельном участке. Департамент также указал, что общая площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, составляет 12 393 кв.м., а без учета площадок – 7 925 кв.м.
40. Как следует из материалов кадастрового дела спорного земельного участка, представленных ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» филиал по Краснодарскому краю по запросу арбитражного суда, земельный участок с кадастровым номером 23:11:0603320:7 поставлен на кадастровый учет 08.07.2003 на основании инвентаризационной описи, подготовленной при проведении работ по разграничению государственной собственности в соответствии с землеустроительным делом 1986 года в местной системе координат.
41. Согласно представленному в материалы дела акту обследования земельного участка №94 от 11.11.2015 государственного казенного учреждения Краснодарского края «Кубаньземконтроль», в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603320:7 площадью 70 978 кв.м. на данном участке установлено расположение, в том числе, следующих объектов:
42. - сооружение весы (металлическая платформа, с расположенным ниже уровня земли весовым механизмом, ориентировочной площадью 70 кв.м.);
43. - склад жидких комплексных удобрений (металлические емкости на капитальном основании этажность 1, литер Л, XI, площадью 168.2 кв.м.);
44. - площадка под минеральные удобрения (асфальтобетонная площадка литер Х, площадью 1701 кв.м.);
45. - склад минеральных удобрений (металлические конструкции на бетонном основании обшиты металлическим профильным листом, этажность 1, литер Ее, площадью 1399,4 кв.м.);
46. - площадка для стоянки тракторов (асфальтированная площадка, литер XIV, площадью 868 кв.м.);
47. - склад-навес минеральных удобрений (металлические конструкции на бетонном основании обшиты металлическим профильным листом, этажность 1, литер Ж, площадью 1331,6 кв.м.);
48. - склад минеральных удобрений (металлические конструкции на бетонном основании обшиты металлическим профильным листом, этажность 1, литер Д, площадью 1737,6 кв.м.);
49. - склад (металлические конструкции на бетонном основании обшиты металлическим профильным листом, этажность 1, площадью 1165,1 кв.м.);
50. - склад (металлические конструкции на бетонном основании обшиты металлическим профильным листом, этажность 1, площадью 206,6 кв.м.);
51. - очистные сооружения (кирпичное сооружение, этажность 1, литер З, площадью 11,6 кв.м.);
52. - здание автомойка (металлоконструкции, с кирпичным цоколем, кровля шифер, этажность 1, литер К, площадью 104,2 кв.м.);
53. - здание станции технического обслуживания (металлические конструкции на бетонном основании обшиты оцинкованным металлическим листом, этажность 1, литер В, площадью 935,4 кв.м.);
54. - здание склад (металлические конструкции на бетонном основании обшиты оцинкованным металлическим листом, этажность 1, литер Б, площадью 673,9 кв.м.);
55. - площадка для стоянки техники (асфальтированная площадка, литер XV, площадью 1899 кв.м.);
56. - железнодорожный путь необщего пользования (литер Ж, протяженностью 1326 метр погонный);
57. - уборная (кирпичное сооружение, этажность 1, ориентировочной площадью 3,5 кв.м.);
58. - здание (кирпичное, этажность 1, ориентировочной площадью 14 кв.м., для производственной деятельности не используется);
59. - здание (кирпичное, этажность 1, ориентировочная площадь 2,5 кв.м., для производственной деятельности не используется);
60. - пожарный водоем, литер XVI, объемом 95 куб. м.;
61. - трансформаторная подстанция открытого типа, воздушная линия электропередачи ВЛ-0,4 кВ (литер XVII, ж/б опоры 24 шт.).
62. Данный акт осмотра земельного участка подписан без возражений представителем общества, которое заранее уведомлялось о проведении данного осмотра, что следует из копии уведомления и почтового отправления (приложения к акту осмотра).
63. Из фототаблицы – приложения к акту обследования земельного участка от 11.11.2015 №94, составленному ГКУ Краснодарского края «Кубаньземконтроль», видно, что у таких объектов как здание автомойки (фактически навес на металлических трубах без стен и перекрытий), зданий складов (фактически ангары из металлопрофиля на бетонном основании), складов-навесов (фактически сборные металлические конструкции из металлопрофиля на бетонной основе), весов (оборудование, вмонтированное в землю), склада жидких комплексных удобрений (фактически металлические цистерны, стационарно установленные на земельном участке), площадок под минеральные удобрения, для стоянки тракторов (асфальтированная или замощенная бетонными плитами поверхность земельного участка) – отсутствует такой основной признак объекта недвижимости как неразрывная связь с земельным участком, выражающаяся в невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба назначению, поскольку металлические конструкции складов или цистерны склада жидких удобрений со всей очевидностью для суда могут быть разобраны и восстановлены с тем же назначением в ином месте без несоразмерного ущерба для них; бетонированные или асфальтированные площадки представляют собой покрытие поверхности земельного участка, его замощение, лишь улучшающее качества земельного участка, но не являющееся самостоятельным объектом недвижимости – зданиями, сооружениями, отличными от самого земельного участка.
64. Информация акта осмотра земельного участка ГКУ КК «Кубаньземконтроль» о фактическом состоянии объектов на спорном земельном участке подтверждается также сведениями представленных в материалы дела технических паспортов, в которых содержатся сведения об устройстве стен складов из металлопрофиля. Такие объекты как площадки для стоянки техники, для стоянки тракторов описаны в технических паспортах как земляное полотно, гравийно-песчаная смесь, асфальтобетонное покрытие.
65. Представленные обществом фотоматериалы, отражающие состояние расположенных на спорном земельном участке объектов на октябрь 2016 года, соответствуют тем фотоматериалам, которые были составлены ГКУ КК «Кубаньземконтроль» в 2015 году.
66. В соответствии с Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса
67. В соответствии с Земельного кодекса, если иное не установлено или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
68. Верховный Суд Российской Федерации в ряде определений указал следующее:
69. - «В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса). Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса). Спорный объект ввиду отсутствия неразрывной связи с землей следует признать замощением земельного участка, которое является его частью и согласно пункту 38 Постановлению Пленума N 25, не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. Поскольку спорный объект, права на которое в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. Нарушенное право восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект» (Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520 по делу №);
70. - «По своим техническим параметрам авторынок представляет собой открытую асфальтовую площадку с ограждением и не обладает необходимыми признаками недвижимого имущества, установленными статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный объект согласно положениям пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" не является самостоятельным недвижимым имуществом, а представляет собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором он расположен. Поскольку спорный объект не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности общества на такое имущество нарушает права собственника земельного участка - администрации, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий» (Определение Верховного Суда РФ от 23.12.2015 N 309-ЭС15-16806 по делу N );
71. - «Полагая, что у общества имеется право на приобретение испрашиваемого земельного участка в собственность, поскольку он расположен в границах асфальтовой площадки как объекта недвижимости, суды приняли во внимание состоявшиеся судебные акты по делам, в которых оспаривалось зарегистрированное право общества на этот объект. Между тем, поскольку в указанных судебных актах не содержится выводов о наличии у спорного объекта - асфальтовой площадки признаков недвижимости, а также соответствующей для такого вывода мотивировки, а заявление общества о предоставлении земельного участка обосновано необходимостью эксплуатации этого имущества как недвижимостью, судам следовало при рассмотрении настоящего дела устранить всякие противоречия относительно принадлежности асфальтовой площадки к недвижимости. При этом Судебная коллегия принимает также во внимание принятое Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от в пункте 38 разъяснение о том, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью ( Гражданского кодекса). Таким образом, признание асфальтовой площадки не объектом недвижимости исключает возможность предоставления земельного участка под ней в собственность» (Определение Верховного Суда РФ от 30.12.2015 N 304-КГ15-8395 по делу N );
72. - «Автомобильная стоянка, право собственности на которую зарегистрировано за обществом, в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не обладает признаками недвижимого имущества. Основным элементом спорного объекта является асфальтовая площадка, которая несет вспомогательную функцию по отношению к назначению самого участка, улучшая его полезные свойства. Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом. В пункте 38 постановления Пленума N 25 указано, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса). Таким образом, наличие государственной регистрации права собственности на спорную автостоянку, состоящую из асфальтового замощения, будки охранника, забора и ворот, как на одну недвижимую вещь, не является безусловным основанием для ее отнесения к объектам недвижимости» (Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2016 N 306-ЭС15-17797 по делу №);
73. - «По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ). Таким образом, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Суды первой и апелляционной инстанций установили, что объект, право собственности на который зарегистрировано в Реестре, представляет собой фактически пришедшее в негодность асфальтовое покрытие земельного участка толщиной 2 - 3 см и подстилающего слоя из щебня, огороженное частично разрушенным и пришедшим в негодность металлическим ограждением, и пришли к выводу, что площадка является частью земельного участка, признакам сооружения не отвечает и самостоятельной недвижимой вещью не является. Поскольку, в силу статьи 1 Закона о регистрации, государственная регистрация прав производится только на недвижимое имущество, запись в ЕГРП в отношении спортивной площадки не подлежала внесению» (Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638, ).
74. Таким образом, как указал Верховный Суд Российской Федерации, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
75. В пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, приводится следующее:

76. «1. Действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости.
    Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в постановке на кадастровый учет навеса для ожидания транспорта, указывая на то, что ему был предоставлен земельный участок именно для возведения спорного объекта, имеющего прочную связь с землей, а демонтаж его без ущерба назначению невозможен.
    Суды отказали в удовлетворении заявления исходя из следующего.
    Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
    Судами с учетом представленных в дело доказательств было установлено, что спорный объект является типовым, изготовлен в заводских условиях, состоит из готовых модулей и представляет собой металлический каркас с ограждающими конструкциями из ударопрочного стекла и стеклопакетов; части комплекса и соединительные элементы поставляются в разобранном состоянии; собранная конструкция крепится на бетонную площадку анкерными болтами, обеспечивающими временную прочную связь с такой площадкой; установка комплекса производится без устройства заглубленного фундамента, который свидетельствовал бы о наличии прочной связи с землей. Суды признали недоказанным, что демонтаж либо перемещение объекта (его отдельных частей) нанесут существенный ущерб конструкции, исключающий возможность использования комплекса по назначению.
    Исходя из указанного, суды признали оспариваемое решение органа кадастрового учета об отказе в постановке на кадастровый учет спорного объекта соответствующим пункту 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.
    2. Асфальтобетонное покрытие, не отвечающее признакам самостоятельного сооружения, не подлежит кадастровому учету в соответствии с Законом о кадастре.
    Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в осуществлении кадастрового учета асфальтобетонного покрытия, ссылаясь на то, что указанный объект является капитальным строением в виде элемента благоустройства территории и примыкает к объекту недвижимости, в связи с чем отказ кадастровой палаты в осуществлении государственного кадастрового учета является незаконным.
    Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявление было удовлетворено со ссылкой на то, что спорный объект обладает всеми признаками объекта недвижимости, установленными статьей 130 ГК РФ.
    Арбитражный суд округа судебные акты отменил, в удовлетворении заявления отказал, исходя из того, что представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что асфальтобетонное покрытие не обладает признаками самостоятельного объекта недвижимого имущества (сооружения), является улучшением земельного участка, на котором оно размещено.
    Ввиду указанного суд признал решение органа кадастрового учета об отказе в постановке асфальтобетонного покрытия на кадастровый учет соответствующим пункту 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре».

77. На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что обществом для приобретения в собственность спорного земельного участка без проведения торгов в порядке подпункта 6 Земельного кодекса были указаны в заявлении от 10.12.2015 №700 объекты, фактически не являющиеся недвижимостью (склады – металлические ангары из сборно-разборных типовых конструкций промышленного производства; площадки; склад жидких удобрений – стационарно смонтированные на участке цистерны; весы на металлической платформе).
78. Поскольку спорный земельный участок сформирован в том числе для размещения объектов, не являющихся недвижимостью, и общество претендует именно на этот земельный участок площадью 70 978 кв.м. с кадастровым номером 23:11:0603320:7, оно не может быть признано субъектом исключительного права на приобретение указанного земельного участка в собственность без торгов, поскольку далеко не все объекты, указанные обществом в заявлении для предоставления земельного участка в собственность, являются зданиями, сооружениями.
79. Между тем, Земельного кодекса предусматривают исключительное право на приобретение в собственность без торгов земельного участка только для собственников зданий, сооружений, расположенных на земельном участке.
80. Материалами дела не подтверждается, что для размещения и эксплуатации объектов, которые в действительности являются зданиями, сооружениями (капитальными объектами), обществу необходим весь земельный участок площадью 70 978 кв.м. с кадастровым номером 23:11:0603320:7.
81. Доводы общества об исключении из требований к установлению соразмерности площади испрашиваемого в собственность земельного участка для размещения и эксплуатации расположенных на этом участке объектов недвижимости арбитражным судом отклоняются как необоснованные и противоречащие смыслу соответствующих положений .
82. Поскольку обществом испрашивается в собственность весь земельный участок площадью 70 978 кв.м. с кадастровым номером 23:11:0603320:7, на котором расположены большей частью объекты, не являющиеся зданиями или сооружениями, отказ департамента в предоставлении данного земельного участка в собственность без проведения торгов следует признать законным и обоснованным, в связи с чем, суд не находит оснований для назначения судебной экспертизы для определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов общества.
83. В ходатайстве о назначении экспертизы общество просит определить площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации объектов недвижимости, включая в их состав также площадки, склад-навес, склад жидких удобрений, то есть объекты, которые очевидно не являются объектами недвижимости и не могут включаться в площадь застройки земельного участка. При такой постановке вопроса ответ эксперта, основывающегося на отнесении всех расположенных на участке объектов к недвижимому имуществу, будет заведомо неправилен.
84. Общество в заявлении в арбитражный суд добивается предоставления ему в собственность всего земельного участка площадью 70 978 кв.м. с кадастровым номером 23:11:0603320:7, что не может быть признано обоснованным независимо от результатов судебной экспертизы, поскольку общество испрашивает данный участок не для эксплуатации зданий и сооружений, а для размещения, в том числе, объектов, не являющихся капитальными строениями, и площадок, относящихся к замощению земельного участка.
85. Право собственности общества на указанные объекты как на единый недвижимый комплекс не зарегистрировано.
86. В соответствии со Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
87. Доказательств такой регистрации обществом не представлено.
88. Использование всех вышеперечисленных объектов в составе производственной или складской базы общества не дает обществу права на выкуп земельного участка в исключительном порядке, поскольку , Земельного кодекса говорят об исключительном праве на приобретение земельного участка в собственность применительно к собственникам только зданий или сооружений, но не какой-либо совокупности производственных объектов, объединенных общим назначением, в том числе производственных или складских баз.
89. Заключение департаментом имущественных отношений Краснодарского края и правопредшественником общества договора аренды от 23.01.2013 №0000002951 земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603320:7 площадью 70 978 кв.м. само по себе не дает обществу права на выкуп указанного земельного участка в исключительном порядке без проведения торгов, поскольку данный земельный участок не формировался специально для размещения и эксплуатации конкретных зданий и сооружений арендатора.
90. Наличие договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения не дает его арендатору исключительного права на выкуп земельного участка без проведения торгов. Соответствующее основание для приобретения земельного участка в собственность без торгов в Земельного кодекса не упомянуто.
91. Доводы общества о том, что право собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты перешло к нему в порядке реорганизации, следует признать несостоятельным, поскольку данное обстоятельство не является основанием для отказа от исследования вопроса о том, являются ли в действительности расположенные на спорном участке объекты зданиями или сооружениями.
92. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований и отклонении ходатайства о назначении судебной экспертизы.
93. На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170 В удовлетворении заявленных требований отказать.
94. Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.
95. Судья А.Л. Назыков

Заказчик: Арбитражный суд Московской Области

Исполнитель : Эксперт Кадыров Ф.А.

Основание: Определение Арбитражного суда Московской Области о назначении судебной экспертизы.

Объект исследования: Площадь земельного участка необходимого для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область.

Цель экспертного анализа: Ответить на следующие вопросы : содержащиеся в Определении Арбитражного суда Московской Области о назначении судебной экспертизы.

• Определить площадь земельного участка необходимого для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область.

Определить, являются ли площадь и границы земельного участка с кадастровым номером ___ необходимыми для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область.

Экспертиза документов: суд определил предоставить экспертам материалы дела

Сведения об экспертах

Эксперт: Кадыров Ф.А. , имеющий высшее техническое образование в области строительства и патентоведения, ученую степень кандидата технических наук (ВАК СССР), Сертификат №7/152 соответствия требованиям системы сертификации для экспертов судебной экспертизы в области «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их оценки», выдан ГУ РФЦСЭ при Министерстве Юстиции РФ решением Совета Системы от 15.12.2006 г., Сертификат, регистрационный номер №РОСС RU.И597.04НЯ00 от 16 октября 2009 года № 000554, соответствия требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов по специальности «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их оценки», выдан некоммерческим партнерством «Палата судебных экспертов» решение Совета Системы от 17.12.2009 г, Квалификационный Аттестат Росстроя России IX - APR № 158667 от 19 марта 2009 года. Имеет высшее техническое образование в области Патентоведения, свидетельство об окончании Высших Курсов ВГКПИ при Государственном комитете СССР по делам Изобретений и Открытий (Свидетельство № 010887, с отличием), Диплом (№00371) Института Технического Творчества и Патентоведения (ИТТП) при ЦС ВОИР, автор восьми Авторских Свидетельств и Патентов, в различных областях науки и техники. Дважды награжден серебряной медалью ВДНХ СССР, за достижения в развитии народного хозяйства СССР. Общий стаж работы 22 года, из них опыт научной и преподавательской работы - 10 лет, стаж работы в области экспертизы 12 лет.

Экспертам, проводившим анализ представленной проектной и договорной документации, разъяснены права и обязанности эксперта, изложенные в ст. 55 АПК РФ а также предупредить об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренного ст. 307 УК РФ.

Эксперт Кадыров Ф.А.

При осмотре и составлении экспертного заключения использовались следующие нормативные документы:

• ФЗ РФ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями на 30 декабря 2008 года).
• Гражданский Кодекс Российской Федерации.
• ФЗ от 27.12.2002 N 184-ФЗ «О техническом регулировании».
• ФЗ от 22.07.2008г. №123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
• СНиП 2.09.04-87* Административные и бытовые здания (с Изменениями N 1, 2, 3). Вид документа: Постановление Госстроя СССР от 30.12.1987 N 313. СНиП от30.12.1987N2.09.04-87* Принявший орган: Госстрой СССР. Статус: Действующий: Тип документа: Нормативно технический документ. Дата начала действия: 01.01.1989г. Опубликован: официальное издание, Госстрой России - М.: ГУП ЦПП, 2001 год Дата редакции: 14.05.2001г.
• СНиП 11-02-96 Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Вид документа: Постановление Минстроя России от 29.10.1996 N 18-77.
• СНиП от 29.10.1996 N 11-02-96. Принявший орган: Минстрой России.
• Постановление Правительства Москвы от 30.07.2002 N 586-ПП «Об утверждении Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства инженерных коммуникаций, сооружений и объектов дорожно-транспортного обеспечения в г.Москве».
• Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (с изменениями на 13 апреля 2010 года).
• Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве (с изменениями на 11 июля 2006 года). Вид документа: Распоряжение мэра Москвы от 11.04.2000 N 378-РМ.
• ГОСТ 21.502-2007 от 25.03.2008 Система проектной документации для строительства. Правила выполнения проектной и рабочей документации металлических конструкций.
• РДС 11-201-95 Инструкция о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства. Вид документа: Постановление Минстроя России от 24.04.1995 N 18-39.
• МДС 11-3.99 Методические рекомендации по проведению экспертизы технико-экономических обоснований (проектов) на строительство объектов жилищно-гражданского назначения. Приказ Главгосэкспертизы России от 15.01.1997.
• Положение об оценке качества проектно-сметной документации для строительства. Вид документа: Постановление Госстроя СССР от 06.06.1985 N 28-Д. Принявший орган: Госстрой СССР. Статус: Действующий.
• СНиП 2.01.07-85* «Нагрузки и воздействия». Утверждены постановлением Государственного комитета СССР по делам строительства от 29 августа 1985 г. N 135. В СНиП 2.01.07-85* внесено изменение N 1, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 08.07.88 г. N 132, а также добавлен разд.10 "Прогибы и перемещения", разработанный ЦНИИСК им. Кучеренко Госстроя СССР и ЦНИИпромзданий Госстроя СССР.
• СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции». Постановление Госстроя СССР от 04.12.1987 N 280 СНиП от 04.12.1987 N 3.03.01-87 Строительные нормы и правила РФ. Дата введения 1988-07-01.

ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА

Экспертный анализ проведен на основании действующего законодательства РФ и нормативной документации.

Исследовательская часть

Для расчета площади земельного участка необходимого для использования здания, определяем число сотрудников, которых возможно разместить в здании. Получается 97 человек. Таким образом, исходя из таблицы Приложения №7 СНиП 2.07.01-89*, размер земельного участка, прилегающего к нему, должен составлять 4278 кв.м. Площадь застройки с учетом данных плана экспликации, составляет 353,31+15,11+ 7,84=376,3 кв.м.

Итого общая площадь земельного участка для использования здания центральной конторы, должна быть не менее 4664.3 кв.м.

СНиП 2.07.01-89* СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛАГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО. ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ. Дата введения 1990-01-01

1.5. Численность населения на расчетный срок следует определять на основе данных о перспективах развития поселения в системе расселения с учетом демографического прогноза естественного и механического прироста населения и маятниковых миграций. Перспективы развития сельского поселения должны быть определены на основе планов развития колхозов и совхозов и других предприятий с учетом их производственной специализации, схем проектов землеустройства, проектов районной планировки в увязке с формированием агропромышленного комплекса, а также с учетом размещения подсобных сельских хозяйств предприятий, организаций и учреждений. При этом расчет численности населения следует выполнять на группу сельских поселений, входящих в хозяйство.

1.6*. Территорию для развития городских и сельских поселений необходимо выбирать с учетом возможности ее рационального функционального использования на основе сравнения вариантов архитектурно-планировочных решений, технико-экономических, санитарно-гигиенических показателей, топливно-энергетических, водных, территориальных ресурсов, состояния окружающей среды, с учетом прогноза изменения на перспективу природных и других условий. При этом необходимо учитывать предельно допустимые нагрузки на окружающую природную среду на основе определения ее потенциальных возможностей, режима рационального использования территориальных и природных ресурсов с целью обеспечения наиболее благоприятных условий жизни населению, недопущения разрушения естественных экологических систем и необратимых изменений в окружающей природной среде.

1.7. С учетом преимущественного функционального использования территория города подразделяется на селитебную, производственную и ландшафтно-рекреационную.

Селитебная территория предназначена: для размещения жилищного фонда, общественных зданий и сооружений, в том числе научно-исследовательских институтов и их комплексов, а также отдельных коммунальных и промышленных объектов, не требующих устройства санитарно-защитных зон; для устройства путей внутригородского сообщения, улиц, площадей, парков, садов, бульваров и других мест общего пользования.

Производственная территория предназначена для размещения промышленных предприятий и связанных с ними объектов, комплексов научных учреждений с их опытными производствами, коммунально-складских объектов, сооружений внешнего транспорта, путей внегородского и пригородного сообщений.

Ландшафтно-рекреационная территория включает городские леса, лесопарки, лесозащитные зоны, водоемы, земли сельскохозяйственного использования и другие угодья, которые совместно с парками, садами, скверами и бульварами, размещаемыми на селитебной территории, формируют систему открытых пространств.

В пределах указанных территорий выделяются зоны различного функционального назначения: жилой застройки, общественных центров, промышленные, научные и научно-производственные, коммунально-складские, внешнего транспорта, массового отдыха, курортные (в городах и поселках, имеющих лечебные ресурсы), охраняемых ландшафтов.

Организацию территории сельского поселения необходимо предусматривать в увязке с общей функциональной организацией территории хозяйства, как правило, выделяя селитебную и производственную территории.

В исторических городах следует выделять зоны (районы) исторической застройки.

Примечания: 1. При соблюдении санитарно-гигиенических и других требований к совместному размещению объектов разного функционального назначения допускается создание многофункциональных зон.

2. В районах, подверженных действию опасных и катастрофических природных явлений (землетрясения, цунами, сели, наводнения, оползни и обвалы), зонирование территории поселений следует предусматривать с учетом уменьшения степени риска и обеспечения устойчивости функционирования. В зонах с наибольшей степенью риска следует размещать парки, сады, открытые спортивные площадки и другие свободные от застройки элементы.

В сейсмических районах функциональное зонирование территории следует предусматривать на основе микрорайонирования по условиям сейсмичности. При этом под застройку следует использовать участки с меньшей сейсмичностью в соответствии с требованиями СН 429-71.

ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ ЗОНА СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ

3.4. Территория, занимаемая площадками промышленных предприятий и других производственных объектов, учреждениями и предприятиями обслуживания, должна составлять, как правило, не менее 60% всей территории промышленной зоны (района).

Примечания: 1. Занятость территории промышленной зоны (района) определяется в процентах как отношение суммы площадок промышленных предприятий и связанных с ними объектов в пределах ограждения (или при отсутствии ограждения - в соответствующих ей условных границах), а также учреждений обслуживания с включением площади, занятой железнодорожными станциями, к общей территории промышленной зоны (района), определенной генеральным планом города. Занятые территории должны включать резервные участки на площадке предприятия, намеченные в соответствии с заданием на проектирование для размещения на них зданий и сооружений.

2. Нормативный размер участка промышленного предприятия принимается равным отношению площади его застройки к показателю нормативной плотности застройки площадок промышленных предприятий в соответствии со СНиП II-89-80.»

Таким образом, исходя из данных приведенных в свидетельстве о Государственной регистрации права. Здание: центральная контора с верандой, 2-этажное, общая площадь 576,20 кв.м, адрес объекта: Московская область имеет площадь 576,2 кв. м. площадь предназначенная непосредственно для размещения персонала согласно данным Технического здания на здание составляет 388,9 кв.м. Исходя из нормы: «…Площадь помещений следует принимать из расчета 4 м на одного работника управления»…, согласно СНиП 2.09.04-87* Административные и бытовые здания (с Изменениями N 1, 2, 3):

«..Помещения управления и конструкторских бюро

3.2*. Площадь помещений следует принимать из расчета 4 м на одного работника управления, 6 м на одного работника конструкторского бюро, для работающих инвалидов, пользующихся креслами-колясками, - 5,65 и 7,65 м соответственно….».

3.16. При размещении сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений расстояния между ними следует назначать минимально допустимые исходя из санитарных, ветеринарных и противопожарных требований и норм технологического проектирования. Плотность застройки площадок сельскохозяйственных предприятий должна быть не менее указанной в СНиП II-97-76.

3.17. Линии электропередачи, связи и других линейных сооружений местного значения следует размещать по границам полей севооборотов вдоль дорог, лесополос, существующих трасс с таким расчетом, чтобы обеспечивался свободный доступ к коммуникациям с территории, не занятой сельскохозяйственными угодьями.

3.18*. Производственная зона, как правило, не должна пересекаться железными или автомобильными дорогами общей сети.

При размещении сельскохозяйственных предприятий и других объектов необходимо предусматривать меры по исключению загрязнения почв, поверхностных и подземных вод, поверхностных водосборов, водоемов и атмосферного воздуха с учетом требований п.3.6* и разд.9 настоящих норм….

СЕТЬ УЛИЦ И ДОРОГ

6.17. Улично-дорожную сеть населенных пунктов следует проектировать в виде непрерывной системы с учетом функционального назначения улиц и дорог, интенсивности транспортного, велосипедного и пешеходного движения, архитектурно-планировочной организации территории и характера застройки. В составе улично-дорожной сети следует выделять улицы и дороги магистрального и местного значения, а также главные улицы. Категории улиц и дорог городов следует назначать в соответствии с классификацией, приведенной в табл.7.

Таблица 9

	Основное назначение	Расчетная скорость движения, км/ч	Ширина полосы движе- ния, м	Число полос движе- ния	Ширина пешеходной части тротуара, м
Поселковая дорога	Связь сельского поселения с внешними дорогами общей сети
Главная улица	Связь жилых территорий с общественным центром
Улица в жилой застройке:
основная	Связь внутри жилых территорий и с главной улицей по направлениям с интенсивным движением
второстепенная (переулок)	Связь между основными жилыми улицами
	Связь жилых домов, расположенных в глубине квартала, с улицей
Хозяйственный проезд, скотопрогон	Прогон личного скота и проезд грузового транспорта к приусадебным участкам

6.18*. Расчетные параметры улиц и дорог городов следует принимать по табл.8*, сельских поселений - по табл.9.

6.19. Расстояние от края основной проезжей части магистральных дорог до линии регулирования жилой застройки следует принимать не менее 50 м, а при условии применения шумозащитных устройств, обеспечивающих требования СНиП II-12-77, не менее 25 м.

Расстояние от края основной проезжей части улиц, местных или боковых проездов до линии застройки следует принимать не более 25 м. В случаях превышения указанного расстояния следует предусматривать на расстоянии не ближе 5 м от линии застройки полосу шириной 6 м, пригодную для проезда пожарных машин.

6.20. В конце проезжих частей тупиковых улиц и дорог следует устраивать площадки с островками диаметром не менее 16 м для разворота автомобилей и не менее 30 м при организации конечного пункта для разворота средств общественного пассажирского транспорта. Использование поворотных площадок для стоянки автомобилей не допускается.

6.21*. На магистральных улицах регулируемого движения допускается предусматривать велосипедные дорожки, выделенные разделительными полосами. В зонах массового отдыха населения и на других озелененных территориях следует предусматривать велосипедные дорожки, изолированные от улиц, дорог и пешеходного движения. Велосипедные дорожки могут устраиваться одностороннего и двустороннего движения при наименьшем расстоянии безопасности от края велодорожки, м:

Примечание. Допускается устраивать велосипедные полосы по краю проезжей части улиц и дорог с выделением их маркировкой двойной линией. Ширина полосы должна быть не менее 1,2 м при движении в направлении транспортного потока и не менее 1,5 м при встречном движении. Ширина велосипедной полосы, устраиваемой вдоль тротуара, должна быть не менее 1 м.

6.22*. Радиусы закругления проезжей части улиц и дорог по кромке тротуаров и разделительных полос следует принимать не менее, м:

В стесненных условиях и при реконструкции радиусы закругления магистральных улиц и дорог регулируемого движения допускается уменьшать, но принимать не менее 6 м, на транспортных площадях - 8 м.

При отсутствии бордюрного ограждения, а также в случае применения минимальных радиусов закругления ширину проезжей части улиц и дорог следует увеличивать на 1 м на каждую полосу движения за счет боковых разделительных полос или уширения с внешней стороны.

НОРМЫ РАСЧЕТА СТОЯНОК АВТОМОБИЛЕЙ

Рекреационные территории, объекты отдыха, здания и сооружения	Расчетная единица	Число машино-мест на расчетную единицу
Рекреационные территории и объекты отдыха
Пляжи и парки в зонах отдыха	100 единовременных посетителей
Лесопарки и заповедники
Базы кратковременного отдыха (спортивные, лыжные, рыболовные, охотничьи и др.)
Береговые базы маломерного флота
Дома отдыха и санатории, санатории-профилактории, базы отдыха предприятий и туристские базы	100 отдыхающих и обслуживающего персонала
Гостиницы (туристские и курортные)
Мотели и кемпинги		По расчетной вместимости
Предприятия общественного питания, торговли и коммунально-бытового обслуживания в зонах отдыха	100 мест в залах или единовременных посетителей и персонала
Садоводческие товарищества	10 участков
Здания и сооружения
Учреждения управления, кредитно-финансовые и юридические учреждения, значений:
республиканского	100 работающих
местного
Научные и проектные организации, высшие и средние специальные учебные заведения

Результаты обследования

Экспертом __ ноября 2012 года был предпринят выезд, для обследования объекта. При обследовании, в присутствии сторон (см. Акт осмотра) было осмотрены помещения центральной конторы и прилегающий к ней земельный участок.

При обследовании зафиксировано следующее. Здание конторы в настоящее время эксплуатируется по назначению, изменения пятна застройки не зафиксировано.

Параллельно фасаду здания проходит автомобильная дорога с устроенными радиусами поворота. Вдоль дороги имеется бордюрное ограждение. Ширина дороги составляет 7,5 м, что соответствует двухполосной внутрипоселковой дороге согласно табл.9 СНиП 2.07.01-89*.

На территории сквера, расположенного на другой стороне дороги, расположена зона отдыха с устроенным на ней фонтаном. Там же расположена доска почета. Территория имеет ярко выраженное ландшафтное очертание с выполненными малыми архитектурными формами.

При осмотре зафиксировано наличие примыкающей к дальней границе сквера автомобильной стоянки с авторским оформлением подпорных стенок. С левой стороны к зданию конторы правления примыкает автомобильная стоянка, оформленная в том же стиле. и возведенная примерно в то же время,

Экспертом время постройки автостоянок на основании внешнего вида архитектурных деталей и состояния определяется как построенное в период конца 70-х начале 80-хгодов 20-го века. Стороны на осмотре пояснили, что данное оформление действительно относится к этому периоду и выполнялась в качестве дипломной работы выпускником соответствующего учебного заведения. К тому же периоду относится и устройство сквера.

С учетом того, что существовавшее на то время сельскохозяйственное предприятие было градообразующим, о чем свидетельствует и опись передаваемого имущества, включающее в себя, в том числе и инженерные сети, данное благоустройство производилось силами АПК «___ » и затем в составе имущества было передано АОЗТ «___ ». Согласно СНиП 2.07.01-89*, приложение 7*, территория предприятия формируется согласно заданию на проектирование, либо исходя из норм данной таблицы.

Экспертиза считает, что поскольку благоустройство произведено на всей площади участка, то площадь и границы земельного участка с кадастровым номером _____, являются достаточными для использования здания центральной конторы, как функционально с ним связанного, однако, из состава участка необходимо выделить внутри поселковую дорогу, которая, возможно и входила в общий состав передаваемого имущества, но на основании требований градостроительного Кодекса Российской Федерации, по мнению эксперта, не может войти в состав участка, поскольку относится к территориям общего пользования и по ее границам проходят красные линии градостроительного регулирования.

Градостроительный Кодекс Глава 1. Общие положения

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

11) красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты) (пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2006 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ, - см. предыдущую редакцию);

12) территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (пункт дополнен со 2 августа 2011 года Федеральным законом от 19 июля 2011 года N 246-ФЗ - см. предыдущую редакцию);

Экспертиза земельных участков выводы

• Определить площадь земельного участка необходимого для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область, условный номер ____. Ответ: Площадь земельного участка согласно СНиП 2.07.01-89*, приложение 7*, территория предприятия формируется согласно заданию на проектирование, либо исходя из норм данной таблицы СНиП 2.07.01-89*.

Исходя из требований норм рекомендуемая площадь земельного участка для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область, составляет 4664.3 кв.м. Однако, поскольку при обследовании установлено, что на территории земельного участка с кадастровым номером ____, имеются объекты, объединенные художественным, архитектурным замыслом, то данная территория земельного участка с кадастровым номером ____ изначально проектировалась, как функционально связанная со зданием центральной конторы, как градообразующего предприятия.

Определить, являются ли площадь и границы земельного участка с кадастровым номером ____ необходимыми для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область, условный номер ______________.

Ответ: Площадь и границы земельного участка с кадастровым номером ______________ для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область, условный номер _______, достаточны для обслуживания объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область, условный номер ____.

Поскольку предусмотренная нормами площадь земельного участка, не превышает испрашиваемую, то возможен выдел участка, как целиком, так и в части, с исключением из его состава внутрипоселковой дороги, которая, возможно и входила в общий состав передаваемого имущества, но на основании требований градостроительного Кодекса Российской Федерации, по мнению эксперта, на данный момент, не может войти в состав участка, поскольку относится к территориям общего пользования и по ее границам проходят красные линии градостроительного регулирования.

Эксперт, к.т.н. Ф.А. Кадыров

Как собственнику недвижимости обосновать размер необходимого для ее эксплуатации земельного участка? Какие критерии, определяющие , применяются компетентными органами власти и арбитражными судами?

В соответствии с ч. 1 ст. 36 граждане и юридические лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, расположенное на земельных участках, обладают исключительным правом на выкуп этих участков или приобретение права аренды. В этом случае перечисленные лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (ч. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении направляется заявителю в месячный срок со дня поступления заявления (ч. 6 ст. 36 ЗК РФ).

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается решение о предоставлении этого земельного участка лицам, подавшим заявление. Им также направляется копия решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет заявителей устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 7, 8 ст. N 36 ЗК РФ).

К сожалению, более четких критериев определения размеров земельных участков, подлежащих передаче собственнику недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, действующее законодательство не содержит.

Вместе с тем решение этого вопроса имеет принципиальное значение. Порядок приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником строения и лицом, не имеющим на данном земельном участке недвижимого имущества, сильно различается. В первом случае применяется ст. 36 ЗК РФ, во втором - ст. 38 ЗК РФ. Основная разница между этими статьями заключается в том, что приобретение земли по ст. 38 ЗК РФ осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах). Следовательно, собственник недвижимости заинтересован в том, чтобы приобрести как можно больший земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Некоторые выводы относительно критериев определения размера предоставляемого под недвижимость земельного участка содержатся в судебной практике.

Так, рассматривая спор о том, в каком размере должен быть передан собственнику недвижимости земельный участок - 400 кв. м или 157,5 кв. м, Президиум ВАС РФ указал на следующее. Обществу по договору аренды для размещения магазина был предоставлен земельный участок площадью 400 кв. м, границы которого указывались в прилагаемом к договору плане. В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка, передаваемого собственнику недвижимости, определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" границы участка, подлежащего отчуждению, определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Следовательно, с учетом того, что в пользовании общества фактически находился земельный участок 400 кв. м, Президиум ВАС РФ признал обоснованным требование общества на выкуп земли указанной площади.

Данное решение представляется спорным, так как суд не исследовал вопрос о соответствии размера земельного участка функциональному назначению объекта недвижимости.

В другом деле собственник сторожевого поста площадью 5,3 кв. м решил приобрести земельный участок, на котором находился этот пост, площадью 1978,5 кв. м. Однако как собственник земли, так и суды отказали в удовлетворении требования собственника сторожевого поста исходя из следующего.

Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение площадь земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. То есть предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Причем, как указал ФАС ДВО в постановлении от 11.10.2004 N Ф03-А51/04-1/2742 , отсутствие норм отвода земель для конкретных видов деятельности не может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника недвижимости о приватизации земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Кроме того, в соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов.

Согласно представленным суду доказательствам, площадь, необходимая для эксплуатации сторожевого поста, непосредственно составляет 6,4 кв. м под строением плюс один метр по периметру для обслуживания объекта недвижимости.

Аналогичные аргументы привел ФАС СЗО, отказав собственнику недвижимости площадью 1626,2 кв. м в приобретении по ст. 36 ЗК РФ земли площадью 7780 кв.м (постановление ФАС СЗО от 02.09.2005 N А56-17781/03 ).

Другое интересное дело, касающееся определения размера земельного участка под недвижимостью, было рассмотрено ФАС ВСО (постановление ФАС ВСО от 11.05.2006 N А33-14953/04-С2-Ф02-2066/06-С1 ). Свое решение суд обосновал ссылками на п. 7 ст. 36, п. 3 ст. 33 ЗК РФ, а также ст. 59 , согласно которой размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Строительными нормами и правилами (СНиП) 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 784 , определено, что для предприятий торговли площадью от 1500 до 3500 кв. м размеры земельных участков определяются из расчета 0,04-0,02 га на 100 кв. м торговой площади (или 400 кв. м площади земельного участка на 100 кв. м торговой площади).

Площадь склада, используемая обществом для осуществления торговой деятельности, составляет 1989,50 кв. м, следовательно, для его эксплуатации возможно определение площади земельного участка в размере 7958 кв. м.

ФАС ПО также в решении сослался на СНиП. В постановлении от 25.10.2005 N А65-19113/2004-СГ3-13/12 суд обратил внимание на СНиП 2.07.01-89*, в соответствии с которыми размер земельного участка гостиницы на 300-500 мест должен определяться из расчета 30 кв. м на место. Таким образом, земельный участок ОАО "Гостиничный комплекс "Татарстан" должен быть равен 1,3 га исходя из того, что здание гостиницы "Татарстан" было спроектировано и построено на 434 места.

Особенность рассматриваемой категории дел состоит в том, что согласно п. 5 ст. 200 обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт. Также следует помнить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается.

Иными словами, при рассмотрении дела в суде орган, принявший решение о выкупе земельного участка, должен обосновать правомерность выделения участка соответствующего размера. А собственник недвижимости должен доказать, что для эксплуатации недвижимого имущества ему необходим земельный участок именно того размера, который он просит. Например, доказать, что для использования объектов недвижимости площадью 912,8 кв. м (административно-бытового здания и птичника) по прямому назначению необходим земельный участок площадью 6875,2 кв. м (постановление ФАС СКО от 01.08.2006 N Ф08-2983/06 ).

Такими доказательствами могут быть:

• схема генерального плана земельного участка, изготовленного лицензированной организацией, из которой следует, что выделение участка площадью 2940 кв. м соответствует градостроительным и техническим параметрам, требованиям и нормам, действующим на территории РФ, а также разрешенному регламенту использования земельного участка ();
• заключение Комитета архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города о том, что размещение здания на земельном участке площадью 2940 кв. м соответствует утвержденной градостроительной документации и разрешенным регламентам использования участка зоны производственно-коммунальной застройки (постановление ФАС ДВО от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965 );
• сообщение Управления архитектуры муниципалитета по вопросу закрепления земельного участка под объектом недвижимости организации (постановление ФАС СКО от 15.02.2007 N Ф08-6974/2006 );
• результаты землеустроительной экспертизы (постановление ФАС МО от 14.09.2006 N КГ-А41/8462-06 ).

Н.Н. Мельников, кандидат юрид. наук

Журнал Арбитражное правосудие в России